刚刚，房产君在逛链家的时候，发现了一套神奇的成交房源。
乍一看还挺便宜的，总价才65万，仔细看不对呀，才5.84平，折后单价约11万/平了，堪称天价。
看看，就这套面积不到6平的小房子，除了卧室就储藏室了，洗手间，厨房要啥没啥，怎么住人？
但是，11万/平的价格，就算是越秀的学区房，从单价来看，也不便宜，东风东小学的学区房单价也不过是这个价格。而且从小区的位置看，这个房源的学校基本就在惠福西路小学、满族小学、海珠中路小学三个里，连个省一级的都没，全都是市一级小学。就这样普通的学位，不可能有哪个精打细算的老母亲，愿意花这样的高价买入。哦豁，这套mini房源成功的引起了房产君的注意。（我倒是要看看，到底是什么神仙房源，能卖这个价格。）从1号线西门口站出来，穿过福地巷，走过海珠中路，最后顺利抵达惠福西路。
本来想和周边的居民打听下这套房的，没想到，这一带，类似的房源超多，什么90万的26平一房，80万的16平小房，还都不是什么大型小区，基本都是私宅。（也叫独立屋）
问了一圈都没找到答案的房产君，决定展现真正的技术了。（是时候找相熟的中介，老郑搞一波内部消息了）
收到照片的房产君都惊了，我去，这是什么造型啊，这房，说它是老破小都是表扬好不好，整个就是一危房。
冷眼一瞅，连狗窝都不如阿喂，我家包包的居住环境，都比这里好。
老郑直接表示：“买这房子，肯定就不是冲着学位，买地皮来着，就是一个破烂私房来着，这种危房，政府是不给住的，得拆掉，重新盖才能住人。”
“买家买的不是这个房，而是买5.84平的这块地，因为这个房子整栋两层都是属于买家的，楼高5米左右，可以搞个2楼，买回来，搞成复式再出手。”
“不过这类房源都是要再投资进去才能赚钱，把整个房子拆掉，推平，花个十几万再搞一下才能赚钱，建个复式楼什么的，才能好卖。”
“我们这边很多都是搞这种房子的，不过敢买这个房的，大部分都有自己的装修公司或者设计团队，这边很多收老房子装修后再转卖的房源，很好卖的，转手能转一笔大的，不过主要还是得看设计的怎样样。”
但这种“独立屋”老破小的改造，并非容易的事情。
此前，一个专业的“独立屋”的买家告诉房产君，一般来说，这房子太破旧，而且也不是商品房，所以必须一次性付款，买了之后，要过户，那时候才转成了商品房，土地年限也从永久变成了70年产权。
然后，要翻修需要申请，有很多流程，非常麻烦。
“我之前买的一套，都没推倒重建，因为推倒重建的话，可能那赠送的30㎡就没有了，这样我都搞了7个月。”
改造前 & 改造后
“这种房子要推倒重建必须经过规划局审批，还有绿化、环卫等各部门验收，非常麻烦。”
老王说：“这个房子那么贵，11万/平，就算是改成2层的复式，撑死也就12平不到，单价这么么贵，加上后期投入的成本，要卖更贵还是很难的。”“我觉得这么贵的单价，应该是买来自己用的，这房子房位置应该不错，可以搞成铺面什么的，投资的话成本太高了。”
按老郑的思路，房产君在惠福西路咨询了一个正在转租的10平小店，老板告知，租金是5800元/月。“这个小店是上下3层，1楼可以做生意，2楼可以住人，3楼可煮饭，别看铺面小，拿来做点小生意不错的。”
另一家没在主干道上，位于某个小巷里的5-6平的小花店，租金则便宜很多。花店老板告诉我，就当个仓库用，也不是什么正经店铺，一个月租金也就1500-1700元/月。
资料显示，目前，惠福西路小面积的商铺租金大概在4500元/月左右。
按这个租金计算，这套5.84平的“老破小”，要是改造成临街商铺，按2000-4500元/月的租金估算，少则12年，多则27年才能回本。
因为卖掉的房子看不到详细地址，无论是老郑的投资论，还是老王的自家商铺论，都只是猜测，参考答案而已。无论如何，这套面积仅有5.84平的越秀区惠福西路“危房”，已经找到了它的主人，未来会化身什么样子，不得而知，只有时间才能给出答案。————房产君精彩服务————
如果大家有越秀置业需求，或者有买房疑问需要咨询，请扫描识别下面二维码，添加楼大嘴，我们将把你拉进群内，或你答疑解惑、争取更多的优惠。
扫一扫，添加大嘴微信！
👇👇👇
【新盘】最低5.6万/平，最高超7.6万/平！金地天河峯睿价格表泄露......
【市场】北上广深，过去一年房价涨了多少？统计局官宣了！